Viviendas y complejidades
Los muchos niveles de la burocracia americana
Uno de los problemas típicos en las regiones más ricas de Estados Unidos es el elevadísimo precio de la vivienda. Lugares como Boston, Nueva York, Los Ángeles o San Francisco están repletos de empresas punteras en sectores innovadores que pagan salarios muy altos. Eso, junto al hecho que son sitios estupendos para vivir en muchos aspectos, hace que mucha gente quiera vivir allí generando una demanda. Por desgracia, estas ciudades y regiones, han puesto una enorme cantidad de barreras burocráticas y regulatorias que impiden construir más pisos, casas, y apartamentos, haciendo que el coste de la vida se dispare.
Nada que no suene familiar en España, vamos.
Lo que acaba sucediendo es que estos lugares pierden población, a pesar de ser alguno de los lugares más prósperos del planeta y generar riqueza a espuertas. Los republicanos suelen repetir, invariablemente, que es porque en estos estados los ricos pagan tantos impuestos que acaban hartos y se mudan a Florida o Texas, donde no hay impuesto sobre la renta. En realidad, quienes se marchan son sobre todo clases medias, ahogados por el precio de los alquileres, habitualmente mudándose a lugares como Carolina del Sur, Arizona o Georgia donde los salarios son más bajos pero no acabas por destinar dos tercios de tu sueldo a pagar a tu casero.
Quienes se quedan son los ricos, que son los que pueden permitirse vivir en la ciudad - o son los que están alquilando esas viviendas.
A enladrillar
En tiempos recientes, muchos de estos lugares finalmente han acabado por darse cuenta que deben construir más o van a ahogar sus economías, y están aprobando reformas dirigidas a generar más oferta. Nueva York, en la que fue posiblemente la única medida decente bajo el patán de Eric Adams, sacó adelante un paquete llamado “City of Yes” para eliminar trabas burocráticas y autorizar más edificios1. California lleva años aprobando una ley tras otra para forzar a sus ciudades a que construyan más, haciendo cosas como autorizar construcción en altura por ley cerca de estaciones de tren y metro2. Incluso Connecticut, que sufre de patologías similares, sacó adelante una muy buena ley de vivienda el año pasado. Seattle, Chicago, Filadelfia, Nueva Jersey, están todos haciendo cosas similares; Boston es quizás la única ciudad que sigue sin darse demasiado por aludida.
California fue el primer estado en dar este paso adelante, pero tras años de reformas, muchos analistas, así como los activistas del movimiento pro-vivienda, los jocosamente llamados YIMBYs3, se han percatado que la producción de vivienda realmente no ha aumentado demasiado. Sí, se está construyendo algo más, pero la producción no es ni de lejos suficiente como para responder a la demanda o hacer (demasiada) mella en los precios. Aunque algunas ciudades que se pusieron muy en serio han conseguido que sus precios bajen (Oakland), la situación en agregado no ha mejorado.
Burócratas
Para explicar por qué, vale la pena utilizar un ejemplo. Imaginad, por un momento, que tenemos un solar decente a 300 metros de una parada de metro en Los Ángeles, así que acogiéndonos a la nueva ley, queremos construir un edificio de cuatro plantas con pisos de 2-3 habitaciones. La primera pega potencial que podemos encontrarnos es la anchura de la calle donde estamos. Como recordaréis por una diatriba pasada, los bomberos en Estados Unidos tienen esta curiosa, persistente manía de operar camiones absolutamente gigantescos, mucho más que cualquier equivalente europeo, sin que esto les de ninguna funcionalidad adicional.
Los camioncitos del LAFD, sin embargo, necesitan espacio, y lo primero que te puedes encontrar es al fire marshall (que es uno de los tipos que tiene que autorizar los planos) diciéndote que no puedes construir nada por encima de dos plantas si la calzada de la calle tiene menos de ocho metros de ancho para tráfico rodado, es decir, tres carriles de circulación4.
Si, por suerte o gracias a la alegre costumbre de los urbanistas americanos de hacer calles de veinte metros, resulta que puedes construir en altura, el segundo problema es que te va a exigir también que tu edificio tenga dos escaleras separadas de acceso, y un ascensor lo suficiente grande para que entre una camilla. De nuevo te estás topando con otra regulación nacida de la superstición de los bomberos de este país que exige que los bloques de pisos tengan dos accesos separados, aparte de la comodidad adicional de poder sacar a enfermos sin tener que moverlos en una silla de ruedas.
Los estudios que hay sobre el tema (muchos, aunque nunca elaborados o leídos en Estados Unidos) indican que la forma más segura de evacuar a gente de un edificio en llamas es que puedan acceder rápido a una escalera cercana, no tener dos rutas de evacuación que invariablemente están al final de un largo pasillo y pueden quedarte lejos. Así que si nuestro solar no es demasiado grande, vamos a tener que dedicar muchísimo espacio a escaleras y ascensores y menos a vivienda, algo que puede hacer el proyecto inviable.
Lo que tenemos es, increíblemente, un país donde tenemos activistas peleándose con los bomberos para que reduzcan regulaciones anti-incendios, que han sufrido una tremenda inflación regulatoria sin que nadie protestara. En Connecticut la semana pasada fueron los legisladores quienes acabaron rechazando la regulación propuesta por la asociación de bomberos, que insistían en requerir calles aún más anchas y poder vetar nueva construcción si la fachada no daba a un vial de su agrado5.
Por supuesto, el departamento de bomberos es sólo el primer actor con derecho a veto que vamos a encontrarnos antes de poder construir nada. Las ciudades californianas han demostrado ser la mar de creativas erigiendo barreras burocráticas absurdas, desde estándares de diseño arquitectónico (el edificio tiene que ser bonito, bajo una definición aleatoria del término) a requerir que uses mano de obra que esté sindicada, reserves un porcentaje de vivienda a gente con pocos ingresos6, pongas paneles solares, tengas sitio para reuniones sociales, dos plazas de aparcamiento por cada vivienda, o a saber. Los legisladores llevan años aprobando leyes adicionales para prohibir que los municipios se inventen cosas nuevas, con fortuna desigual.
El enemigo somos nosotros
El problema principal, y que este excelente artículo en el Atlantic describe bien, por desgracia suele acompañar a esas mismas leyes. Construir vivienda no es impopular, pero es la clase de medida que atrae a gente muy, muy histérica a hablar en contra. También es una de de esas causas que cierta izquierda ve como una peligrosa concesión al capitalismo, y exigen toda clase de condiciones adicionales para garantizar que lo que se construya sea tan social, ecológico y bienpensante como sea posible y que ningún especulador malvado o promotor inmobiliario con bigotes gane excesivos beneficios.
¿Ese requisito de reservar un porcentaje de cualquier promoción a vivienda social que mencionaba antes e insisto es mala idea? Era una de las condiciones asociadas a una de las leyes liberalizadoras que eliminaban restricciones a la conversión de edificios comerciales en viviendas, y que hacía cualquier proyecto inviable desde el punto de vista económico, así que no se construía nada.
Las leyes aprobadas este año, en teoría, han aprendido estas lecciones, y no tienen esta propensión a añadir condiciones adicionales que se desvíen del objetivo final de construir más vivienda. Pero hablamos de Estados Unidos, así que los municipios ya andan litigando para limitar el impacto de cualquier cambio substancial.
La lección subyacente, sobra decirlo, es que legislar es complicado, y en Estados Unidos, con su miríada de gobiernos, reguladores, agencias independientes y picapleitos con demasiado tiempo libre, lo es aún más. Dada la urgencia del problema, hay días que se agradecería algo más de urgencia y mucho menos burocracias, pero aquí estamos.
Epílogo
Y sí, este artículo, con pocos cambios, es aplicable a media España. Por desgracia.
La ciudad de Nueva York tiene una densidad de población menor que la ciudad de Barcelona, y algo menor la de Madrid capital. Es cierto que Barcelona es extraordinariamente densa (aunque, gracias a su excelente urbanismo, no lo parece); Nueva York, no obstante, es enorme, y sólo tiene edificios altos en algunas secciones de Manhattan; los otro cuatro boroughs tiene muy poca construcción en altura.
Los Ángeles tiene una red de metro sorprendentemente extensa.
Por Yes in my backyard (sí en mi patio de atrás), en contraste a los NIMBY, que se oponen a construir nada.
Todo el Eixample de Barcelona incumple las ordenanzas anti-incendio de medio Estados Unidos; las calzadas son de diez metros, pero con un carril para aparcar y habitualmente un carril bus o bici, quedan reducidas a seis. Los árboles, por supuesto, serían pasto de las motosierras inmediatamente.
El requisito de tener dos escaleras de acceso, por desgracia, fue impuesto de nuevo tras ser derogado el año pasado.
Algo que hace Barcelona, y es profundamente idiota; esencialmente es un impuesto para construir vivienda nueva.