La espiral de San Francisco
De cómo una ciudad próspera puede meterse en problemas
Un edificio nuevo
El número 469 de Stevenson Street, en San Francisco está ocupado por un aparcamiento en superficie. No es un solar demasiado grande, quizás unas 110-120 plazas; un almacén de coches sin vida justo al lado del centro de la ciudad. Está en un barrio denso, con múltiples opciones de transporte público; el BART, el servicio de cercanías de la ciudad, tiene una parada a dos pasos, además de tranvía y metro ligero.
El aparcamiento en cuestión pertenecía a Nordstrom, una cadena de grandes almacenes de lujo que tiene 468 tiendas en Estados Unidos. Hace seis años, decidieron que un almacén de coches al aire libre era un uso pésimo del suelo en una zona tan céntrica, y vendieron el solar a Build Inc., una inmobiliaria local, para que construyera un bloque de pisos con 495 viviendas, 73 de ellos con precios asequibles para gente de pocos ingresos. La ciudad, además, recibiría fondos para construir viviendas sociales en otros lugares.
La inmensa mayoría de asociaciones y vecinos de la zona dieron la bienvenida al proyecto, porque cambiar un solar vacío por casas es siempre buena idea. Siguiendo la absurda normativa del estado de California, la inmobiliaria tuvo que gastarse un dineral en redactar un estudio de impacto ambiental (para un edificio de viviendas en medio de una zona urbana densa, nada menos) de más de 732 páginas. El análisis llegó a la conclusión que el único impacto digno de mencionar es que el edificio aumentaría en un uno por ciento la superficie de una plaza adyacente que estaba a la sombra. La comisión de urbanismo aprobó el proyecto, que fue enviado al pleno municipal, el consejo de supervisores.
ONGs enfurecidas
El edificio en el solar vacío de 469 Stevenson Street, sin embargo, no gustaba a John Elberling, el director de una ONG llamada TODCO (Tenants and Owners Development Corporation) que tiene ocho edificios de apartamentos para personas con pocos ingresos en el barrio. Elberling llamaba al proyecto “el monstruo de la calle seis”, e insiste que su construcción perjudicará a gente que vive en hoteles en la calle y a jubilados filipinos en el barrio de al lado. También quería que la inmobiliaria cediera un tercio del solar a la ciudad (para vivienda pública) y construyera un edificio más pequeño. Así que como buen activista (con un sueldo millonario) que quiere torpedear un nuevo edificio, Elberling se gastó un dineral en lobistas, y presentó un recurso de apelación al consejo amparándose en la ley de calidad ambiental de California. Y dijo, en voz alta y sin despeinarse, que le preocupaba la “gentrificación”, pero que si la inmobiliaria donaba parte del solar retiraría el recurso.
El consejo de supervisores no tiene competencias para obligar a nadie a que le done un tercio de su valiosísima parcela de suelo urbano en el centro de una de las ciudades más caras del mundo, obviamente, pero sí puede tomar decisiones sobre medio ambiente. En una votación delirante, aceptaron el recurso y pidieron al departamento de urbanismo de la ciudad que evaluara otros impactos ambientales, como gentrificación1 (que no está cubierto por esta ley, pero que más da) y terremotos (que va en una análisis separado, pero vamos). Los supervisores ni se molestaron en hablar sobre medio ambiente; uno de ellos dijo abiertamente que la inmobiliaria debería haber llegado a un acuerdo con TODCO. Así que el proyecto fue retrasado, otra vez más, para un estudio de impacto ambiental absurdo sólo para chinchar a quien buenamente quería construir un edificio.
Incompetencia urbanística
San Francisco, repito, es una ciudad increíblemente cara. Es un sitio con un clima fantástico, en una bahía preciosa, justo al lado de Silicon Valley, uno de los mayores generadores de riqueza en innovación del mundo. Mucha gente quiere vivir en la ciudad, así que los precios son altos. La mejor manera de reducirlos es simplemente construir más viviendas, aumentando la densidad en una región con una densidad urbana muy baja. En este contexto, uno se esperaría que cualquier proyecto que se presente al consejo va a ser aprobado con celeridad, pero ese no es el caso. La ciudad se tira de media 627 días para aprobar un permiso de obra. Empeorando las cosas, este cifra es un 83% superior al plazo que tomaba hace 11 años. Y haciendo todo aún más deprimente, antes de poder pedir un permiso de obra la ciudad requiere la aprobación por parte del departamento de urbanismo, un proceso que dura 450 días de media2. E insisto, media; si te toca la rifa y tu proyecto atrae las iras de TODCO o alguna ONG influyente enfurecida similar, no es fuera de lo común tirarse más de ocho años antes de poder construir nada.
El resultado de esta espectacular ineficiencia burocrática es que la ciudad no construye prácticamente nada, y lo que construye es, por supuesto, horrendamente caro. Una inmobiliaria que se mete en el embolado de construir algo en la ciudad sabe que va a gastarse un pastizal en abogados, si sale cara, o ver como su proyecto cae en un purgatorio kafkiano con lobistas y activistas enfurecidos, si sale cruz. Es un riesgo altísimo, y nadie quiere meterse en estas fiestas.
Todo esto sirve para decir, básicamente, que uno de los problemas principales de San Francisco es que está pésimamente gobernada. Una muy, muy mala noticia, cuando la ciudad anda metida en una peligrosa espiral negativa de decadencia urbana.
Incompetencia generalizada
Porque el problema es que la incompetencia en San Francisco no es sólo en su bizarra y alocada planificación urbanística, sino que es generalizada. Supongo que recordaréis el artículo sobre el lavabo más caro del mundo:
O el artículo sobre la peculiar aproximación de la ciudad al crimen:
Este boletín podría ser, tranquilamente, un monográfico sobre idioteces de esta ciudad. Ayer mismo el consejo de supervisores decidió bloquear un proyecto de un edificio de viviendas de diez plantas porque hacía sombra a un centro recreativo adyacente. Este hilo sobre el debate es delirante.
El transporte público y el resto de obras es aún peor. Por ejemplo, os reto a que intentéis adivinar el presupuesto de este carril bus de 3,15 km en Van Ness Avenue:
Esta magna obra tuvo su estudio informativo el 2006 y su primer estudio de impacto ambiental el 2011. Tras otro estudio de impacto ambiental el 2013, se esperaba su entrada en servicio el 2019. Acabó abriendo el 2022. El coste total de la obra fue de 336 millones de dólares para un carril bus, sin separación del tráfico en una mediana en una avenida de seis carriles.
Y por supuesto, podemos hablar de los sin techo. San Francisco es increíblemente cara, así que el acceso a la vivienda es un problema grave, y hay mucha gente que se queda en la calle3. La ciudad tiene, según su propia cuenta, 18.000 personas sin vivienda. La ciudad dedica cantidades francamente mareantes de dinero a intentar solucionar este problema; el año que viene, van a dedicar 692 millones de dólares. Si os preguntáis cómo un programa social de cualquier clase puede tener presupuestados más de 38.000 dólares por “cliente” y no arreglar nada en absoluto, esta es otra bonita historia de ONGs y externalización de servicios. San Francisco contrata una constelación de organizaciones comunitarias4 para meter indigentes en hoteles, con costes y resultados atroces. Y dado que la ciudad no está haciendo realmente nada para arreglar el problema de fondo (la vivienda es demasiado cara), es difícil imaginar cómo van a solucionarlo.
Espirales
Durante mucho tiempo, toda esta incompetencia acumulada no parecía importar. San Francisco está al lado de Silicon Valley, etcétera, etcétera, y la cantidad de dinero y riqueza generados por la economía de la región eran tales que la ciudad podía ser un chiste medio disfuncional y no importaba demasiado. Esto está lleno de millonarios y gente con sueldazos; los impuestos recaudan dinero a patadas. Fundirse dos millones de dólares en un lavabo público quizás sea una estupidez, pero a quién le importa cuando hay tanta riqueza flotando.
Hasta que llegó la pandemia, y con ello, dos problemas la mar de graves para la ciudad.
Primero, resulta que todas esas empresas de software que están cambiando el mundo están llenas de ingenieros altamente cualificados que están la mar de cómodos trabajando en remoto. COVID vació las carísimas oficinas de San Francisco. Cuando pasó la pandemia, las empresas se dieron cuenta que quizás no hacía falta tener tanto espacio, y los trabajadores que pagar una burrada por vivir en la ciudad más cara del mundo era innecesario. El resultado es este:
Nótese que estos datos son del 2021, antes de que la ciudad empezara a meterse en problemas; es muy probable que se haya acelerado. Básicamente, las empresas y sus empleados se han empezado a marchar de la ciudad.
Segundo, tenemos la subida de los tipos de interés, y la tremenda caída de las inversiones de capital riesgo en Silicon Valley. Durante años, San Francisco vivió en un extraño sistema económico donde los fondos de inversión de medio mundo lanzaban toneladas de dinero a miles de start ups en la región así de manera aleatoria, creando un montón de millonarios y miles de puestos de trabajo excepcionalmente bien pagados. Debido a la enorme escasez de viviendas en la zona (porque en la Bay Area nadie estaba construyendo nada), un porcentaje colosal de ese dinero se iba al ladrillo, sea vía alquileres cada vez más altos, o casas increíblemente caras.
La subida de tipos ha frenado en seco este flujo de capitales. el Venture Capital se ha evaporado, y con ello, el desfile de nuevas empresas en la región. Tienes a gente que se va, y precios bajando, algo que quizás debería abrir hueco a nuevas empresas. Pero esos nuevos negocios no existen, o no están llegando a un ritmo que compense las salidas.
Empeorando aún más las cosas, San Francisco es una de esas ciudades donde el centro de la ciudad es casi un monocultivo de oficinas y comercios de lujo que dependen de ellas. Con las oficinas vacías, hay simplemente menos gente en la calle, y el comercio y restaurantes locales se han resentido de manera considerable. Si a eso le sumamos la omnipresencia de los sin techo, un problema real (y largamente ignorado por las autoridades) de criminalidad de bajo nivel, la gente de los suburbios simplemente no está bajando al centro ni a trabajar ni a comprar. Así que muchos comercios están cerrando, desde el Nordstrom dichoso con un aparcamiento que deberían ser viviendas a un centro comercial enorme con cines y tiendas de lujo. Eso hace que las oficinas en el centro de la ciudad sean menos atractivas, así que el porcentaje de espacio vacante sigue subiendo, y los alquileres cayendo en picado.
Lo que hace Silicon Valley el centro del universo en software son las economías de red y efectos de aglomeración: es un buen sitio para una start up porque todo el mundo que tiene una start up va a San Francisco. Es un buen sitio para una empresa de software porque todas las empresas de software están ahí, y tienes a los bancos, ingenieros, abogados, consultores, y todo lo que necesitas a mano. Pero si estos empiezan a irse, y la ciudad empieza a vaciarse, tienes un problema.
San Francisco se ha metido en una espiral negativa donde los problemas se refuerzan mutuamente, y será increíblemente complicado salir de ella. Y si además tienes unas instituciones increíblemente disfuncionales acostumbradas a vivir de rentas, hacer todo de la peor manera posible, y ser incapaces de arreglar nada, ese problema puede empeorar muy, muy deprisa, sin que nadie tenga una buena respuesta a ello.
Bolas extra
John Elberling es un personaje. El tipo tiene un poder e influencia descomunal en la ciudad, muchas de sus ideas son increíblemente idiotas, y vive de gorras sin pagar impuestos en un apartamento subvencionado.
El estado de California acabó por lanzar una investigación formal ante la extraordinaria chapuza en el proceso de aprobación del bloque de apartamentos en 469 Stevenson St.
La ley de impacto ambiental de California, insisto, es una pesadilla.
Es muy probable que el edificio en 469 Stevenson no se construya nunca. La ciudad lo aprobó en abril, pero no está nada claro que a la inmobiliaria le cuadren los números con la subida de tipos y los problemas de la ciudad.
Nota: aumentar la oferta de vivienda no produce gentrificación. La gentrificación sucede cuando hay mucha demanda y no aumenta el parque de viviendas disponibles, así que la gente que quiere mudarse desplaza a los que viven en la zona.
Esto es para edificios plurifamiliares, por cierto. Los plazos para vivienda unifamiliar son aún más largos.
La principal causa de ser indigente es no tener casa. Hay una correlación gigantesca entre precios de vivienda y número de sin techo. No, no son las drogas, o el alcohol, o el crimen. Es no poder permitirse un alquiler.
El problema de la privatización de servicios sigue existiendo si externalizas a una ONG. Es más, a menudo es aún peor.
Y como es en que esta situación tan absurda ningun politico, llamese republicano o demócrata liberal ha surgido para "barrer" tanta incompetencia en el gobierno local? Falta de buenos politicos o los residentes locales votan ciegamente a los candidatos demócratas?
Interesantísimo post, como siempre. Mil gracias. Me irrita tanta incompetencia, como a cualquiera. Cómo es posible 1) que no lo vean y 2) si lo ven, que no lo frenen ya. Parece que la ciudad va encaminada al desastre. ¿Cuál es tu pronóstico a medio plazo?